청약 입문, 청약통장부터 가점·특별공급 이해까지 한 번에 보는 기초 가이드

처음 청약을 알아보면 용어도 많고, 조건도 복잡해서 금세 포기하고 싶어지지요.

하지만 큰 틀만 이해해 두면, 내 상황에 맞는 청약 전략을 세우는 건 생각보다 단순합니다.

이 글에서는 청약 입문 기초를 위해 청약통장, 가점·추첨·특별공급, 무주택 기준, 3~5년 로드맵까지 한 번에 정리해 알려드리겠습니다.

청약통장 종류·가입조건·납입 요령

청약의 출발점은 결국 청약통장입니다.

요즘 신규 가입은 대부분 ‘주택청약종합저축’으로 이뤄지고, 국민주택·민영주택 모두에 사용할 수 있는 통장이라고 이해하시면 됩니다.

청약통장은 만 19세 미만도 가입할 수 있고, 월 2만 원부터 50만 원까지 자유롭게 납입할 수 있습니다.

당첨에 중요한 것은 “얼마를 넣느냐”보다 “몇 번을 꾸준히 넣었느냐”이기 때문에, 자동이체로 매달 일정 금액을 넣는 습관이 가장 좋습니다.

2024년 말부터는 가점 계산 시 인정되는 월 납입 한도가 10만 원에서 25만 원으로 늘어나, 가점을 조금 더 빠르게 쌓을 수 있게 바뀌었습니다.

다만 25만 원 이상을 넣어도 가점에는 추가로 반영되지 않으니, 여유 자금과 소득공제 한도를 고려해 적정 금액을 정하시는 게 좋습니다.

가입 1순위 조건은 지역과 공급유형에 따라 조금씩 다릅니다.

예를 들어 투기과열지구·청약과열지역 공공분양은 보통 가입 2년 경과·24회 이상 납입, 수도권 일반지역은 1년·12회, 지방은 6개월·6회 이상이 기준인 경우가 많습니다.

청약 당첨 방식은 크게 ‘특별공급’과 ‘일반공급’으로 나뉘고, 일반공급 안에서 다시 가점제·추첨제로 나뉩니다.

특별공급은 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모부양, 장애인 등 특정 조건을 충족한 무주택자에게 물량의 30~50% 정도를 먼저 배정하는 구조입니다.

가점제는 말 그대로 점수 싸움입니다.

무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 합산해 최대 84점까지 산정하고, 높은 점수 순으로 당첨자를 뽑습니다.

추첨제는 일정 비율의 물량을 무작위 추첨으로 뽑는 방식이라, 가점이 낮은 청년·1인 가구·무자녀 부부에게 기회를 주기 위한 제도라 볼 수 있습니다.

특히 2025년 이후에는 수도권 민영주택에서도 추첨제 비율이 확대되는 추세라, 가점이 낮더라도 단지 선택을 잘하면 당첨 가능성이 생깁니다.

일반적으로는 먼저 특별공급 대상이 되는지 확인하고, 안 된다면 일반공급의 가점제·추첨제 비율을 보고 전략을 세우는 흐름이 좋습니다.

같은 단지라도 전용면적·지역·규제 여부에 따라 가점제와 추첨제 비중이 많이 달라지니, 입주자 모집공고에서 반드시 표를 확인해 두셔야 합니다.

“무주택”이 뭔지부터 애매해 헷갈리시는 경우가 많습니다.

일반적으로 아파트 등 주택을 소유하고 있지 않아야 무주택이지만, 일부 소형·저가 주택은 예외적으로 무주택으로 인정해 주는 규정이 있습니다.

최근 개편 기준으로는 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 3억 원 이하(수도권은 5억 원 이하)의 비아파트(다세대·연립 등)는 무주택으로 간주하는 방향으로 완화되고 있습니다.

즉 소형 빌라 한 채를 보유하고 있어도 청약에서는 무주택으로 인정받는 케이스가 생겨, ‘발판용 집 한 채 + 청약 전략’을 함께 가져가는 설계도 가능해졌습니다.

무주택 기간은 세대 기준으로 계산되기 때문에, 배우자나 자녀 명의로 주택을 보유하면 전체 세대가 유주택이 됩니다.

따라서 부모님 집에 같이 살면서 주민등록을 떼지 않은 상태인지, 자녀 명의로 집을 사두었는지 등 세대 구성과 주소지도 함께 점검해야 합니다.

유리한 자산 설계를 위해서는 다음 네 가지를 특히 신경 쓰시면 좋습니다.

청약 입문 단계에서 가장 좋은 목표는 ‘3~5년 안에 현실적인 내 집 마련 로드맵’을 그려 보는 것입니다.

당장 로또처럼 대박 단지에 당첨되겠다는 생각보다, 소득·저축·대출 한도 안에서 가능한 집을 정하는 게 먼저입니다.

1단계는 목표 설정입니다.

현재 연소득의 5~6배 정도를 적정 주택 가격으로 잡고, 어느 지역·어떤 평형을 노릴지 범위를 정해 보는 것이 좋습니다.

2단계는 숫자 점검입니다.

월 저축 가능 금액, 기존 자산, 부모님 지원 가능 범위, 청약통장 납입 계획을 적어 보고, 3년 뒤·5년 뒤에 모일 수 있는 종잣돈을 거칠게라도 계산해 봅니다.

3단계는 제도 활용입니다.

내가 생애최초·신혼부부·청년·다자녀 등 어떤 특별공급에 해당하는지 체크하고, 가점제·추첨제 중 어느 쪽이 더 유리한지도 함께 살펴야 합니다.

마지막 4단계는 연도별 액션 플랜입니다.

예를 들어 1년 차에는 청약통장 정비·저축 루틴 만들기, 2~3년 차에는 종잣돈 키우기와 관심 지역 압축, 4~5년 차에는 청약·매수 시기 조율과 대출 한도 점검처럼, 연도별로 해야 할 일을 나눠두면 훨씬 실천이 수월해집니다.

Q. 청약 입문인데, 처음엔 어떤 청약통장을 만드는 게 좋을까요?
A. 지금은 주택청약종합저축이 사실상 기본 통장입니다. 국민·민영주택 모두 신청 가능해 용도가 넓고, 무주택 세대주라면 소득공제 혜택까지 노려볼 수 있습니다.

Q. 청약 가점이 거의 없는 초보라면 가점제보다 추첨제를 중심으로 봐야 하나요?
A. 가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 단지를 우선 검토하는 것이 유리합니다. 다만 장기적으로 가점을 쌓아야 하니, 청약통장 납입과 무주택 유지도 동시에 챙겨야 합니다.

Q. 특별공급과 일반공급을 동시에 넣을 수 있나요?
A. 동일 주택형에는 중복 신청이 제한되지만, 요건이 된다면 우선 특별공급 자격 여부를 확인한 뒤, 남는 기회 안에서 일반공급도 함께 살펴보는 방식이 일반적입니다.

Q. ‘무주택 인정’ 빌라를 하나 사고 청약도 같이 노려도 될까요?
A. 전용면적과 공시가격 기준을 충족하는 비아파트라면 무주택으로 인정되는 경우가 있습니다. 다만 규정이 자주 바뀌니, 실제 매수 전에는 최신 기준을 다시 확인하는 게 안전합니다.

Q. 3~5년 안에 내 집을 마련하려면 가장 먼저 뭘 해야 하나요?
A. 첫째는 청약통장 정비, 둘째는 월 저축·투자 계획 세우기, 셋째는 목표 지역과 예산 범위를 정하는 일입니다. 이 세 가지만 정리돼도 이후 전략이 훨씬 명확해집니다.

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