장사가 조금씩 자리를 잡을수록 제일 먼저 걱정되는 게 바로 임대료 인상입니다.
특히 상가임대차보호법 임대료 인상 제한을 제대로 모르고 있다가 뒤늦게 손해 보는 경우가 꽤 많습니다.
이 글에서는 사장님들이 꼭 알아야 할 임대료 인상 한도와 대처법을 알려드리겠습니다.
장사 좀 되니 월세를 확 올리자고 할 때
장사가 잘되기 시작하면 “이제 월세 좀 올려야겠다”는 얘기를 들을 때가 있습니다. 이때 제일 먼저 확인해야 할 건 내 가게가 상가임대차보호법 적용을 받는지 여부입니다.
보호 대상이라면 임대인은 보증금과 월세를 합친 금액 기준으로 직전 금액의 5%까지만 인상을 요구할 수 있습니다.
또 한 가지 기억하실 점은 이 5% 인상은 ‘한 번에, 한 차례’ 기준이라는 점입니다. 몇 년 동안 올리지 않았다고 해서 한꺼번에 20~30%를 몰아서 올리는 건 허용되지 않습니다.
다만, 임대인과 임차인이 자발적으로 합의해 더 올리기로 하면 법에서 막지는 못하니 계약 전 협상력이 중요합니다.
인상률·환산보증금 기준의 의미
여기서 많이 헷갈리는 게 바로 환산보증금이라는 개념입니다.
환산보증금은 ‘보증금 + 월세 × 100’으로 계산하며, 이 금액이 지역별 기준 이하일 때만 5% 인상 제한이 적용됩니다.
예를 들어 보증금 1억, 월세 200만 원이면 1억 + 200만×100 = 3억이 환산보증금이 됩니다.
2025년 기준으로 서울은 환산보증금 9억 원 이하 상가가 상가임대차보호법의 보호를 받습니다.
수도권 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만 원, 그 외 광역시 일부 지역은 5억 4천만 원, 나머지 지역은 3억 7천만 원입니다.
즉, 환산보증금이 이 기준을 넘으면 5% 상한이 적용되지 않고, 임대료 인상 폭은 사실상 ‘협의 사항’이 됩니다.
인상 요구서 받았을 때 확인 순서
임대인에게서 임대료 인상 요구서나 통보를 받으면 일단 놀라지 마시고 차근차근 확인부터 하셔야 합니다.
첫 단계는 내 상가의 환산보증금과 지역별 기준을 계산해 상가임대차보호법 적용 대상인지 체크하는 것입니다.
그다음 직전 보증금·월세에서 몇 퍼센트 인상인지, 보증금과 월세를 합친 총액 기준으로 5%를 넘는지 따져봐야 합니다.
또 계약 갱신 시점인지, 처음 계약 후 10년 안에 있는지도 함께 확인하면 좋습니다.
계약갱신요구권 범위 안이라면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절하기 어렵고, 인상도 5% 한도가 적용됩니다.
반대로 환산보증금이 기준을 넘거나, 10년을 훌쩍 넘긴 오래된 계약이라면 협상 전략을 조금 다르게 잡아야 합니다.
과도한 인상일 때 쓸 수 있는 카드
인상 요구가 5%를 넘거나 상식적으로 너무 과하다고 느껴질 때 쓸 수 있는 카드도 몇 가지가 있습니다.
첫째, 상가임대차보호법 적용 대상이라면 5%를 초과한 부분에 대해서는 정중하게 법 규정을 근거로 거절할 수 있습니다.
둘째, 임대료 조정이 어려우면 서울시 상가임대차분쟁조정위원회나 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 같은 공적 기구를 활용할 수 있습니다.
이 조정제도는 변호사나 전문가가 참여해 임대인·임차인 사이에서 중재를 도와주는 절차입니다.
시간과 비용이 많이 드는 소송보다 부담이 적고, 서류만 잘 준비해도 중재를 통해 합리적 인상률을 이끌어낼 수 있습니다.
그래도 해결이 안 되면 최종적으로 소송까지 갈 수 있지만, 웬만하면 조정 단계에서 봉합되는 경우가 꽤 많습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상가임대차보호법 임대료 인상 제한은 언제부터 적용되나요?
A. 환산보증금이 지역별 기준 이하인 상가라면 최초 계약 때부터, 계약 갱신 시마다 직전 임대료의 5% 이내로만 인상이 가능합니다.
Q. 5년 동안 안 올린 임대료를 한 번에 25% 올려도 되나요?
A. 상가임대차보호법 임대료 인상 제한은 ‘한 번 인상할 때 5%’가 원칙이라서, 그동안 안 올렸다는 이유로 누적해서 올릴 수는 없습니다.
Q. 환산보증금 기준을 넘으면 임대료 인상에 제한이 전혀 없나요?
A. 이 경우 5% 상한 규정은 적용되지 않지만, 주변 시세나 계약 내용에 따라 분쟁조정위원회에서 과도한 인상 여부를 판단받을 수는 있습니다.
Q. 상가임대차보호법 임대료 인상 5%보다 조금 더 올리자는 제안, 합의하면 괜찮나요?
A. 임차인이 자발적으로 동의해 계약서에 서명하면 효력이 생기므로, 장기적인 장사 계획과 권리금 회수 가능성 등을 꼭 따져보고 결정해야 합니다.
Q. 과도한 임대료 인상을 막는 데 분쟁조정위원회와 소송 중 어떤 게 더 좋나요?
A. 보통은 비용과 시간을 줄이기 위해 먼저 분쟁조정위원회를 이용하고, 합의가 완전히 깨질 때 소송을 고려하는 순서로 접근하시는 게 현실적입니다.
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