집을 팔 때 가장 크게 다가오는 부담이 바로 부동산 매매 세금, 특히 양도소득세입니다.
특히 40·50·60대 이후에는 내 집 갈아타기나 노후자금 마련을 위해 매도하는 일이 많아 세금 구조를 조금만 알아도 수천만 원 차이가 날 수 있습니다.
이 글에서는 부동산 매매 세금의 기본 구조부터 1가구 1주택 비과세, 다주택자 중과, 고령자·장기보유 공제까지 핵심만 콕 짚어 알려드리겠습니다.
집 팔 때 내는 양도소득세 구조 이해
집을 팔면 내는 세금은 보통 양도소득세라고 부르는데, 팔아서 남은 이익에 대해 매기는 세금입니다.
여기서 양도차익은 ‘양도가액 – 취득가액 – 필요경비’로 계산하고, 여기에 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 등을 빼고 과세표준을 계산한 뒤 세율을 적용합니다.
2025년 기준 일반적인 부동산 양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 약 6%에서 45%까지 누진적으로 올라갑니다.
단기 보유 주택은 규제가 강해서 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율이 적용되어, 사실상 단타 매매는 세금으로 상당 부분 회수된다고 보시면 됩니다.
양도소득세 외에 지방소득세(양도세의 10%)가 함께 붙고, 일부 경우에는 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다.
그래서 단순히 양도세만 볼 것이 아니라, 부동산 매매 세금 전체 부담을 염두에 두고 매도 시기를 정하는 게 좋습니다.
1가구 1주택 비과세와 보유 기간 기준
“내 집 한 채인데 왜 세금을 내죠?”라는 질문을 정말 많이 하시는데요, 1가구 1주택 비과세 요건을 하나라도 놓치면 세금이 나옵니다.
2025년 기준으로 세대 기준 1주택자이고, 보유 기간 2년 이상(조정대상지역은 2년 이상 실제 거주), 양도가액 12억 원 이하라면 양도소득세가 비과세됩니다.
여기서 중요한 점은 ‘세대 기준’이라 배우자와 미성년 자녀의 주택 보유까지 함께 본다는 점입니다.
또 조정대상지역 내 주택이라면 단순히 소유만 2년이 아니라, 실제로 전입해 최소 2년 이상 거주한 기록이 있어야 비과세를 적용받을 수 있습니다.
양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 대해서만 과세가 되므로, 고가주택은 ‘일부 과세’ 개념으로 이해하시면 편합니다.
일시적 2주택, 상속주택 등은 예외 규정이 많아 케이스에 따라 달라지니, 이때는 계약 전 세무 상담을 한 번 받아보는 것이 안전합니다.
다주택자 중과세와 세율 변화 체크
예전에 다주택자는 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 20~30%포인트를 더 붙이는 중과세율 때문에 세 부담이 매우 컸습니다.
하지만 시장 침체를 고려해 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 일정 요건을 충족하면 다주택자도 중과 없이 6~45%의 일반세율만 적용받도록 한시 유예가 연장되어 있습니다.
이 한시적 중과 배제를 받으려면 보통 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우여야 하고, 일부 임대주택 등은 요건에 따라 추가 혜택을 받을 수 있습니다.
또 이 기간에는 예전에는 막혔던 다주택자의 장기보유특별공제 적용도 다시 가능해져, 오래 보유한 집이라면 세 부담이 꽤 줄어들 수 있습니다.
다만 이 중과 배제 조치는 ‘언제까지’, ‘어떤 주택에’ 적용되는지가 정해져 있기 때문에, 주택 매도 시기를 2026년 5월 9일 전·후로 어떻게 잡느냐에 따라 세금 차이가 크게 날 수 있습니다.
그래서 다주택자는 최소 1년 이상 앞서 매도 계획을 짜고, 주택별 보유 기간과 예정 양도가액을 표로 정리해 보는 습관이 필요합니다.
고령자·장기보유 공제 활용 전략
40·50·60대 이후에는 한 집을 오랫동안 보유한 경우가 많아서 장기보유특별공제만 잘 활용해도 큰 절세 효과를 볼 수 있습니다.
일반적으로 3년 이상 보유한 토지·건물·주택은 보유 기간에 따라 연 2%씩, 최대 약 30%까지 양도차익에서 공제받을 수 있는 구조입니다.
1가구 1주택 비과세 대상 고가주택의 경우에는 장기보유특별공제와 거주기간을 함께 반영한 별도 공제 체계가 적용되어, 최대 80%까지 공제 비율이 올라갈 수 있습니다.
다만 이때도 보유·거주기간 요건을 채우지 못하면 공제율이 뚝 떨어지니, 최소 몇 년을 더 보유해야 유리한지 미리 계산해 보는 게 좋습니다.
또 고령자·장기보유에 대한 추가 공제는 종합부동산세나 다른 세목과 얽히는 부분도 있어 전체 세금 구조를 함께 보는 게 중요합니다.
간단히 말해, 나이가 들수록 너무 급하게 파는 것보다 보유·거주 요건을 조금 더 채우고 매도하는 전략이, 실제 세후 손에 쥐는 금액을 키우는 데 훨씬 유리한 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부동산 매매 세금은 양도소득세 말고 또 무엇을 내야 하나요?
A. 기본적으로 양도소득세와 지방소득세가 함께 부과되고, 일정한 경우 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다. 보유 단계에서는 재산세·종부세도 따로 관리해야 합니다.
Q. 1가구 1주택인데 양도가액이 13억이면 부동산 매매 세금이 얼마나 나올까요?
A. 12억까지는 비과세지만 초과 1억에 대해서는 양도차익과 보유·거주 기간을 반영해 과세됩니다. 실제 세액은 공제와 필요경비에 따라 달라 세무 계산이 필요합니다.
Q. 다주택자와 1주택자의 양도소득세 차이는 어느 정도인가요?
A. 한시적 중과 배제 기간에는 기본세율은 같지만, 1가구 1주택 비과세와 장기보유특별공제 폭 때문에 1주택자가 훨씬 유리합니다. 다주택자는 단기 매도 시 부담이 특히 큽니다.
Q. 부동산 매매 세금을 줄이려면 언제 파는 것이 유리한가요?
A. 2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 이상 거주를 채운 뒤 매도하는 것이 기본입니다. 다주택자는 중과 한시 배제 기간(2026년 5월 9일 전)을 활용하는 전략이 많습니다.
Q. 고령자라서 집을 팔 때 세금 혜택을 더 받을 수 있나요?
A. 장기보유특별공제를 충분히 받는 것이 핵심이고, 고가 1주택자는 보유·거주 기간을 길게 가져갈수록 공제율이 커집니다. 고령이라는 이유만으로 자동 감면되는 것은 아니라는 점은 꼭 기억하셔야 합니다.
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