공매 어떻게 진행될까? 압류부터 배분까지 10단계 한 번에 이해하기

국가나 지자체, 공공기관이 세금이나 각종 채권을 회수하려고 할 때 선택하는 방법이 바로 공매입니다. 한 번 흐름만 이해해 두면, 온비드에서 나오는 공매 물건을 볼 때도 훨씬 눈에 잘 들어옵니다.

이 글에서는 공매 절차를 압류부터 배분까지 10단계로 나누어, 중·장년층도 이해하기 쉽게 정리해 알려드리겠습니다.

국세 체납·압류재산이 왜 공매로 나오나

공매는 국세 체납, 건강보험료·지방세 미납, 각종 공공기관 채권 회수 등으로 압류된 재산을 매각해 현금으로 바꾸는 절차입니다.

세금을 못 내서 압류된 아파트나 토지, 상가, 자동차 등이 온비드 같은 시스템에 공매 물건으로 올라오는 이유가 여기에 있습니다.

이 업무를 실제로 집행하는 곳이 한국자산관리공사, 즉 캠코입니다.

세무서나 지자체가 압류한 재산을 직접 팔기 번거롭기 때문에, 캠코에 공매를 위임하고 캠코는 온비드를 통해 입찰을 받아 대신 매각을 진행합니다.

처음 단계에서는 “이 재산을 공매로 넘길지 말지”를 먼저 결정합니다.

공부상 하자(등기 문제)는 없는지, 압류금지재산은 아닌지, 매각해도 실익이 있는지 등을 검토해 실익이 없으면 공매를 반려하고, 실익이 있으면 공매 수임을 확정합니다.

감정평가·공매공고·통지까지 진행 흐름

공매 수임이 결정되면 체납자와 이해관계인에게 ‘공매대행 통지’가 발송됩니다.

여기서 이해관계인은 같은 지분을 가진 공유자, 저당권자·근저당권자 같은 채권자 등이고, 각자 예상 배분액과 공매 진행 사실을 처음 공식적으로 알게 됩니다.

다음 단계는 감정평가와 매각예정가격 결정입니다.

부동산은 감정평가업자에게, 차량·기계장비 같은 동산은 관련 분야에서 5년 이상 종사한 전문가에게 평가를 의뢰해 가격을 책정하고, 이를 바탕으로 최저입찰가(매각예정가)를 정합니다.

이후 온비드에 공매공고가 올라가면서 일반 투자자들이 물건을 볼 수 있게 됩니다.

공고문에는 입찰 일정, 입찰 방식, 보증금 비율, 물건의 기본 정보가 들어가고, 체납자와 이해관계인에게는 별도로 공매 통지서가 등기우편 등 송달 절차를 거쳐 보내집니다.

입찰·개찰·대금 납부·소유권 이전 순서

이제부터는 투자자 입장에서 보는 공매 절차입니다. 공매공고가 나면 입찰 시작 전에 공매재산명세서가 작성·게시되고, 보통 입찰 7일 전까지 비치되어 입찰희망자가 내용을 확인할 수 있습니다.

입찰 기간에는 정해진 요일과 시간에 맞춰 온비드에서 전자입찰을 진행합니다.

매각예정가격 이상으로 희망 입찰가를 입력하고, 대개 예정가의 10% 안팎을 공매보증금으로 가상계좌에 입금해야 정상적인 입찰로 인정됩니다.

입찰이 끝나면 개찰을 통해 최저가격 이상을 써낸 입찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰자로 결정됩니다.

유찰되면 최저매각예정가격을 일정 비율(보통 10% 정도) 낮춰 다시 공매를 진행하는 식으로 여러 차례 입찰을 이어가기도 합니다.

낙찰이 확정되면 매수대금 납부 기한이 주어집니다.

보통 3천만 원 미만이면 7일 이내, 3천만 원 이상이면 30일 이내 등으로 정해져 있고, 기한 내 대금을 모두 납부해야 소유권 이전으로 넘어갈 수 있습니다.

잔금까지 납부되면 캠코가 등기촉탁을 통해 소유권이전등기를 신청합니다.

매수인은 보통 2~3주 후 등기필증을 받아 새 소유자가 되고, 마지막으로 공매대금에서 행정비용 등을 제외한 나머지 금액이 체납처분비와 국세, 다른 채권자에게 우선순위에 따라 배분되면서 공매가 종결됩니다.

입찰 전에 공매재산명세서 꼭 봐야 하는 이유

공매재산명세서는 말 그대로 “이 물건의 권리·채권관계 요약본”입니다.

세금의 법정기일, 압류 시점, 점유자 현황, 임차인 유무, 각종 배분요구·권리신고 내역, 입찰 시 유의사항 등이 한 장에 정리되어 있어, 공매 투자의 핵심 체크리스트 역할을 합니다.

특히 공매는 경매보다 권리관계 설명이 간단하게 느껴질 수 있지만, 실제로는 선순위 권리나 체납 세금에 따라 매수인이 부담해야 할 부분이 남아 있을 수 있습니다.

명세서에 ‘매수인이 인수할 부담’이 적혀 있으면, 낙찰 후 예상치 못한 비용이 튀어나올 수 있다는 뜻이라 반드시 확인해야 합니다.

또 명세서에는 점유자 정보와 현황도 함께 나오기 때문에, 명도(기존 거주자나 사용자 내보내기) 난이도를 가늠할 수 있습니다.

입찰 전에는 공매재산명세서와 등기사항전부증명서를 함께 보고, 가능하면 현장도 직접 방문해 눈으로 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 게 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공매 절차 정리를 한 번에 이해하려면 어떤 흐름으로 보면 좋을까요?
A. 압류 → 공매수임 결정 → 감정평가·매각예정가 결정 → 공매공고·통지 → 공매재산명세서 작성 → 입찰·개찰 → 대금 납부 → 소유권 이전 → 배분·종결 순으로 생각하시면 됩니다.

Q. 공매와 경매 절차 중 어느 쪽이 초보에게 더 쉬운가요?
A. 둘 다 비슷한 구조지만, 공매는 온비드 한 곳에서 전국 물건을 보고 전자입찰로 진행되는 경우가 많아, 법원에 직접 가야 하는 경매보다 절차가 단순하게 느껴지는 편입니다.

Q. 공매 절차에서 가장 실수가 많은 단계는 어디인가요?
A. 입찰가를 결정하는 단계와 공매재산명세서·등기부를 제대로 읽지 않고 입찰하는 단계에서 실수가 많습니다. 권리·비용을 제대로 확인하지 않으면, 싸게 샀다고 생각했다가 추가 비용 때문에 수익이 줄어들 수 있습니다.

Q. 공매 절차 정리를 공부할 때 최소한 어떤 서류는 볼 줄 알아야 하나요?
A. 공매공고문, 공매재산명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서는 기본입니다. 이 네 가지를 함께 비교해 보면, 물건의 가격·권리관계·현황을 큰 틀에서 파악할 수 있습니다.

Q. 공매에서 낙찰받으면 세금 체납까지 모두 자동으로 해결되나요?
A. 낙찰대금에서 공매 행정비와 체납 세금, 다른 채권자 몫이 순서대로 배분되지만, 매수인이 인수해야 하는 부담이 따로 있을 수 있습니다. 그래서 입찰 전 공매재산명세서의 ‘인수사항’을 꼭 확인해야 합니다.

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