공매, 싸다고 덜컥 입찰하면 안 되는 이유 7가지

공매 물건은 겉으로만 보면 ‘시세보다 싸게 살 수 있다’는 말이 참 달콤합니다. 하지만 권리·점유·비용 구조를 제대로 보지 않으면, 싸게 샀다가 나중에 더 비싸게 지출하는 일이 흔합니다.

이 글에서는 공매 위험 주의사항을 중심으로, 중·장년 투자자가 꼭 알아야 할 7가지 포인트를 정리해 드리겠습니다.

권리·점유·용도제한을 잘못 보면 생기는 피해

공매에서 가장 큰 위험은 권리관계를 대충 보고 입찰하는 겁니다.

선순위 근저당, 압류, 지상권, 전세권 등 인수해야 할 권리가 남아 있으면, 낙찰 후에도 그 권리를 떠안으면서 사실상 두 번 돈을 내는 꼴이 됩니다.

두 번째는 점유 문제입니다. 세입자, 무단점유자, 사업자 등이 버티고 있으면 명도에 적지 않은 시간과 비용, 스트레스가 들어갑니다.

특히 장기 체납 세입자나 고령자의 점유는 강제집행까지 가는 일이 생길 수 있어 초보에게는 부담이 큽니다.

세 번째는 용도제한과 법적 규제입니다. 도시계획, 용도지역, 개발제한구역, 농지·임야 규제 등을 놓치면, 생각했던 용도로 활용하지 못하는 상황이 생깁니다.

예를 들어 ‘창고로 쓰려고 샀는데, 건축이 사실상 어려운 땅’인 경우가 대표적인 함정입니다.

공매재산명세서·현장답사에서 꼭 확인할 것

공매에서 제일 먼저 봐야 할 서류가 공매재산명세서입니다.

여기에는 세금 체납 내역, 인수해야 할 권리, 임차인·점유자 현황, 배분요구 내용 등이 요약되어 있어, “이 물건이 얼마나 위험한지”를 한눈에 가늠할 수 있습니다.

명세서에서 ‘매수인이 인수할 사항’ 항목은 특히 중요합니다.

여기에 기재된 보증금, 세금, 사용수익권 등은 낙찰가와 별도로 추가 부담이 될 수 있으니, 이 금액까지 합산해도 수익이 남는지 반드시 계산해야 합니다.

현장답사는 최소 한 번은 필수라고 보시는 게 좋습니다. 외관 상태, 주변 환경, 도로 접근성, 소음, 악취, 상권, 일조 등은 서류로는 절대 안 보입니다.

또 실제로 누가 살고 있는지, 비어 있는지, 무단 사용 흔적은 없는지도 눈으로 확인해야 나중에 명도 계획을 세울 수 있습니다.

잔금·취득세·수선비까지 포함한 총투자금 계산

공매 입찰가만 보고 “싸다”라고 판단하면 거의 100% 실수합니다.

실제로 내 지갑에서 나가는 총투자금은 입찰가 + 잔금 + 취득세·등록세 + 중개보수 + 법무사 비용 + 수선·리모델링비 + 인수해야 할 권리·보증금까지 모두 합친 금액입니다.

특히 취득세와 각종 취득 비용은 생각보다 큽니다.

주택 수에 따라 취득세율이 달라지고, 상가·토지는 주택보다 세율이 높은 편이라, 감정가 대비 입찰가율이 낮아도 세금과 수선비를 더하면 시세와 별 차이가 없어지는 경우가 많습니다.

수선비는 보수적으로 잡는 게 안전합니다.

오래된 건물일수록 누수, 방수, 전기, 난방, 창호 등 예상치 못한 비용이 발생하기 쉽고, 공실 기간 동안의 대출 이자비용, 관리비, 재산세 등도 모두 투자비용으로 봐야 실제 수익률이 보입니다.

초보가 피해야 할 대표 함정 유형 정리

첫째, “감정가 대비 너무 싸다”는 물건입니다. 유찰이 여러 번 된 이유가 분명히 있는데, 그 원인을 찾지 못한 채 싸다는 이유만으로 입찰하면, 대개 권리·점유·입지 중 하나에 큰 문제가 숨어 있습니다.

둘째, 점유자가 복잡한 물건입니다.

상가 내 여러 임차인이 섞여 있거나, 오래된 공장·창고처럼 실제 사용하는 사람과 등기상 소유자가 다른 경우, 권리분석과 명도가 어렵습니다. 초보라면 이런 물건은 과감히 패스하는 것이 좋습니다.

셋째, 내가 잘 모르는 지역·종류의 물건입니다.

익숙하지 않은 지방 소도시, 인구가 줄어드는 지역, 상가·숙박시설 같은 특수물건은 시세 파악 자체가 어렵습니다. 처음에는 “내가 잘 아는 지역의 단순한 주거용 물건” 위주로만 보는 것이 안전합니다.

넷째, 여유자금이 아닌 대출·영끌 투자입니다. 공매는 입찰부터 잔금, 명도, 임대·매도까지 예상보다 시간이 길어질 수 있습니다.

그 사이 금리·시장 상황이 바뀌면 버티는 힘이 곧 수익이 되기 때문에, 여유자금이 아닌 빚으로 버티는 투자는 위험이 훨씬 큽니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공매 위험 주의사항 중에서 초보가 가장 많이 실수하는 부분은 무엇인가요?
A. 가장 흔한 실수는 권리·점유 상태를 제대로 확인하지 않고, 감정가와 겉모습만 보고 입찰하는 것입니다. 추가로 들어갈 비용과 명도 난이도를 계산하지 않으면 나중에 수익이 거의 남지 않습니다.

Q. 공매재산명세서를 볼 때 꼭 체크해야 할 핵심 항목은 무엇인가요?
A. 매수인이 인수할 권리, 세금 체납 내역, 임차인 및 점유자 현황, 배분요구 내용은 반드시 확인해야 합니다. 이 항목에서 누락된 비용이 있는지, 등기부와 내용이 일치하는지도 함께 봐야 합니다.

Q. 공매는 경매보다 더 위험한가요, 덜 위험한가요?
A. 위험의 종류가 조금 다를 뿐, 둘 다 권리분석과 시세분석을 못 하면 위험합니다. 공매라고 해서 자동으로 안전한 것도 아니고, 경매라고 해서 무조건 더 위험한 것도 아니라, ‘얼마나 공부하고 준비했는지’가 위험도를 좌우합니다.

Q. 소액으로 공매를 시작해도 이런 위험을 다 신경 써야 하나요?
A. 금액이 작아도 권리·점유·비용 구조를 분석하는 습관을 초반에 들여야, 금액이 커졌을 때도 같은 원칙으로 움직일 수 있습니다. 첫 투자부터 ‘연습이자 훈련’이라고 생각하는 것이 좋습니다.

Q. 공매 위험을 줄이기 위해 최소한 어떤 준비를 하고 입찰에 나서야 할까요?
A. 등기부와 공매재산명세서 읽기, 실거래가·시세 조사, 총투자금 계산, 현장답사 네 가지는 기본입니다. 이 네 가지를 제대로 해도 마음에 걸리면, 그 물건은 한 번 더 공부하면서 다음 기회를 노리는 게 안전합니다.

아래 글을 함께 읽어보세요.