다주택자 절세 전략, 세금 폭탄 피하려면 지금 무엇부터 팔아야 할까?

집이 여러 채이다 보니 “어느 집부터 팔아야 세금을 덜 낼까” 고민만 하다가 시간을 보내는 경우가 많습니다.

다주택자 절세 전략은 생각보다 단순한 원칙 몇 가지만 알아도, 양도세·증여세·보유세를 모두 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.

이 글에서는 조정·비조정, 수도권·지방 순서부터 가족 증여, 각종 비과세·특례, 세무사 상담 포인트까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

조정·비조정, 수도권·지방 순서 정하기

“어디 집부터 파는 게 유리할까?”를 정할 때 가장 먼저 보는 것이 조정대상지역 여부와 지역별 시세·차익 구조입니다.

단순히 비싼 집부터 파는 게 아니라, 세율과 앞으로의 시세 흐름을 함께 보고 순서를 정해야 절세 효과가 커집니다.

기본적인 큰 방향은 보통 이렇게 잡습니다.

1단계: 비조정·지방 주택 우선 매각

비조정지역은 다주택 중과세율이 적용되지 않거나 완화되는 경우가 많아, 일반세율로 양도세를 계산할 수 있습니다.
지방·비조정 지역은 향후 수요와 가격 방어력이 수도권보다 약한 경우도 많아, “세율 낮고, 시세 방어도 불안한 집부터 정리한다”는 관점이 유효합니다.

2단계: 조정지역 중에서도 차익이 적은 집부터

조정대상지역 양도는 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과(유예 종료 후 기준)가 붙을 수 있기 때문에, 부득이하게 중과를 피하기 어렵다면 차익이 적은 집에 중과를 적용하는 게 전체 세 부담을 줄이는 길입니다.

3단계: 가장 입지 좋은 ‘대표 주택’은 마지막까지 보유

최종적으로 1주택만 남는 시점에서는 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 등 혜택을 최대한 활용하는 것이 핵심입니다.
그래서 보통은 서울·핵심 수도권, 실거주 가치가 높은 집을 마지막까지 가져가고, 지방·외곽부터 정리하는 전략이 많이 추천됩니다.

정리하면, “비조정·지방 → 차익 적은 조정지역 → 마지막에 실거주·입지 좋은 집” 순서가 다주택자 절세 전략의 가장 기본 뼈대입니다.

실제로 현장 사례를 보면, 지방 아파트를 먼저 처분해 주택 수를 줄이고, 그 다음 수도권 투자용, 제일 마지막에 본가·대표 아파트를 파는 경우가 많습니다.

참고: 부동산 매도 시 꼭 알아야 할 세금 기초와 절세 포인트

가족 증여·분산 소유 활용 요령

양도세 중과가 부담스럽다 보니, “차라리 자녀에게 증여해 버릴까?” 하는 고민도 자연스럽게 되실겁니다. 다만 증여는 증여대로 세금이 있기 때문에, 가족 간 분산 소유를 어떻게 활용하느냐가 관건입니다.

활용할 수 있는 대표적인 방법은 다음과 같습니다.

분산 증여(지분 쪼개기)

한 자녀에게 100%를 증여하는 것보다, 자녀 2명에게 50%씩 지분 증여를 하면 인당 증여가액이 줄어 증여세율 구간이 낮아질 수 있습니다.

예를 들어 15억 아파트를 자녀 1명에게 통으로 증여할 때보다, 2명에게 7억 5000만 원씩 나누어 증여하면 전체 증여세가 1억 원 이상 줄어든 사례도 소개됩니다.

다만 이렇게 지분이 나뉘면 추후 매도·거주·대출 등에서 이해관계가 복잡해질 수 있으니, 가족 간 합의와 향후 계획을 반드시 함께 고려해야 합니다.

부담부증여 활용

부모가 가진 주택에 대출이 있다면, 대출을 자녀가 함께 승계하는 부담부증여를 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우 대출 부분은 매매로 보고 양도세(부모)가, 나머지는 증여로 보고 증여세(자녀)가 계산되어, 단순 증여보다 전체 세 부담이 줄어드는 구조가 나오는 경우가 있습니다.

다만 다주택 중과가 적용되는 상황에서는 부담부증여 쪽 양도세가 커질 수 있으므로, “부담부증여 vs 단순증여 vs 양도”를 엑셀로 비교해 보는 것이 필수입니다.

종부세·보유세 분산

고가 1주택이 한 사람 명의로 몰려 있으면 종부세가 크게 나올 수 있는데, 배우자·자녀에게 일부 지분을 증여해 인별 공제(6억 등)를 나누어 받을 수 있습니다.

하지만 증여 후에는 자녀가 그 주택의 소유자가 되므로, 추후 자녀가 집을 팔 때 다시 1세대 1주택 비과세 요건을 새로 채워야 한다는 점도 꼭 챙겨야 합니다.

요약하면, 증여는 “양도세 폭탄을 피하는 대신, 증여세·취득세 부담을 어떻게 줄일지 계산하는 게임”에 가깝습니다.

단순히 “증여가 더 싸다더라”는 말만 믿지 마시고, 숫자로 직접 비교하거나 세무사에게 시뮬레이션을 요청하시는 게 안전합니다.

참고: 2025년 부동산 증여 절차 완전 정리

비과세·감면 가능한 특례 점검

세금을 줄이는 데 가장 확실한 방법은 법에서 허용하는 비과세·감면 특례를 챙기는 것입니다. 다주택자라고 해서 모든 혜택이 막혀 있는 건 아니니, 본인에게 해당되는지 꼭 확인해 보셔야 합니다.

대표적인 것들을 꼽아보면 다음과 같습니다.

1세대 1주택 비과세

최종적으로 1주택이 되는 시점에, 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 요건 포함)하고 기준 시가 12억 이하라면 양도세 비과세가 가능합니다.
다주택자라 해도 다른 집을 순차적으로 처분해 마지막 1채만 남겼을 때 이 요건을 채우면 비과세 혜택을 받을 수 있으니, “어떤 집을 끝까지 가져갈지”가 매우 중요합니다.

일시적 2주택 비과세 특례

기존 집을 보유한 상태에서 새 집을 사고, 일정 기한(보통 3년 이내) 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택으로 보아 비과세를 인정하는 규정입니다.
장기임대주택·상속주택 등과 섞여 있는 경우에는 특례가 복잡해질 수 있지만, 국세청 해석에 따라 일시적 2주택 특례와 장기임대주택 특례를 중복 적용해 1세대 1주택 비과세를 인정하는 사례도 있습니다.

장기임대주택·등록 임대 특례

일정 요건을 갖추어 장기임대주택으로 등록한 주택은, 다른 집을 팔 때 주택 수에서 제외되거나 1세대 1주택 비과세 판정에 유리하게 작용하는 경우가 있습니다.
다만 세법 개정으로 옛날 등록 임대와 현재 제도가 달라진 부분이 많아, 본인이 갖고 있는 임대주택이 “어느 법, 어느 시기” 기준에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다.

이외에도 농어촌 주택, 상속주택, 혼인·동거봉양 특례 등 다양한 예외 조항이 있으니, 본인 상황을 표로 정리한 뒤 “비과세·감면 대상이 될 수 있는지”를 하나씩 체크해 보는 것이 좋습니다.

생각보다 특례를 통해 세금을 크게 줄이는 사례가 적지 않습니다.

참고: 양도소득세 기초 개념 알아보기

세무사와 상담할 때 꼭 물어볼 질문

마지막으로 “어느 세무사를 가야 하냐보다, 무엇을 물어봐야 하느냐”가 더 중요합니다.

다주택자의 세금은 양도세·증여세·상속세·보유세가 모두 얽혀 있기 때문에, 질문을 잘해야 제대로 된 전략이 나옵니다.

상담 시 꼭 물어볼 질문을 정리해 보겠습니다.

“현재 보유 주택별로 지금 팔 때, 5월 9일 이후 팔 때 세금이 각각 얼마인가요?”

주소·취득가·현재 시세·대출 여부 등을 모두 알려주고, 집마다 양도세를 개별 계산해 달라고 요청합니다.

이 숫자가 있어야 “어느 집을 먼저 팔지, 언제 팔지”를 합리적으로 고를 수 있습니다.

“지금 기준으로 매도, 단순 증여, 부담부증여를 각각 선택하면 세부담이 어떻게 다른가요?”

동일 주택에 대해 세 가지 시나리오를 놓고, 5년·10년 뒤까지 예상 세부담을 비교해 달라고 요청합니다.

양도세만 볼 게 아니라, 증여 후 자녀가 나중에 되팔 때 양도세까지 합산해서 본 종합적인 비교가 중요합니다.

“제가 갖고 있는 집 중에 비과세·감면 특례를 노려볼 수 있는 주택이 있나요?”

1세대 1주택, 일시적 2주택, 장기임대주택, 상속·혼인 특례 등 적용 가능성을 확인합니다.

이때 보유 기간, 실제 거주 기간, 임대 여부를 정확히 전달해야 판단이 가능합니다.

“은퇴 시점(또는 5년·10년 후)을 기준으로 봤을 때, 지금부터 어떤 순서로 몇 년에 걸쳐 정리하는 게 좋을까요?”

단기 절세뿐 아니라, 상속·은퇴 이후 소득 구조까지 포함한 중장기 계획을 함께 짜달라고 요청합니다.

“현행 세법이 바뀔 가능성까지 감안했을 때, 꼭 지금 결정해야 하는 것과 조금 미뤄도 되는 것을 구분해 주실 수 있나요?”

세금 제도는 자주 바뀌기 때문에, 당장 급한 의사결정(예: 5월 9일 이전 계약)과, 변화를 보며 천천히 결정해도 되는 부분을 나눠 듣는 것이 중요합니다.

실제 상담을 받아보신 분들 얘기를 들어보면, 처음엔 ‘수수료가 아깝다’는 생각도 들지만 수억 단위 양도·증여에서 세금을 1억 이상 줄이는 사례도 적지 않습니다.

특히 다주택자는 인터넷 정보만 보고 움직였다가 낭패 보는 경우가 많으니, 최소 한 번은 전문가에게 “우리 집만을 위한 절세 설계도”를 받아보시는 걸 강하게 추천드립니다.

참고: 중년을 위한 종합 자산관리·절세 체크리스트

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 다주택자라면 어떤 집부터 파는 게 절세에 유리한가요?
A. 일반적으로 비조정·지방 주택을 먼저 팔아 중과를 피하고, 이후 차익이 적은 조정지역 주택을 정리한 뒤, 실거주·입지 좋은 집을 마지막에 남겨 1주택 비과세를 노리는 순서가 많이 활용됩니다.

Q. 지방 아파트를 먼저 파는 이유가 있나요?
A. 비조정지역인 경우가 많아 중과세율이 적용되지 않거나 완화되고, 향후 수요·시세 방어력이 수도권보다 약한 경우가 많기 때문입니다. 세율과 시세 리스크를 동시에 줄이는 효과가 있습니다.

Q. 자녀에게 증여하면 양도세 중과를 피할 수 있나요?
A. 증여를 선택하면 양도세 대신 증여세·취득세가 발생합니다. 일부 상황에서는 부담부증여 등으로 전체 세부담을 줄일 수 있지만, 항상 유리한 것은 아니므로 매도·증여 시나리오를 숫자로 비교해 보셔야 합니다.

Q. 분산 증여(지분 쪼개기)는 언제 도움이 되나요?
A. 고가 주택을 자녀 한 명에게 통으로 증여할 때보다, 자녀 2명에게 지분을 나눠 증여하면 증여세율 구간이 낮아져 전체 증여세가 줄어드는 경우가 많습니다. 다만 지분 구조가 복잡해지는 만큼 향후 매도·거주 계획을 함께 고려해야 합니다.

Q. 세무사 상담은 언제 받는 게 좋을까요?
A. 최소 한 채라도 매도·증여를 고민하는 시점, 특히 양도세 중과 유예 종료(예: 5월 9일) 전후에는 반드시 상담을 받는 것이 좋습니다. 이때 보유 주택 목록·취득가·대출·거주 기간 등을 정리해 가면 훨씬 정확한 절세 전략을 제시받을 수 있습니다.

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