임대차 보호법 계약갱신요구권, 세입자가 꼭 알아야 할 2+2년의 의미

계약갱신요구권은 세입자가 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있도록 보장하는 제도입니다.

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 이 권리는 기존 2년 계약에 2년을 추가해 최대 4년간 같은 집에서 안정적으로 살 수 있게 해줍니다.

집주인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없어 주거 불안을 크게 줄여주는 장치라고 할 수 있습니다.

이 글에서는 주택임대차보호법 계약갱신요구권의 의미와 행사 방법, 분쟁을 줄이는 증거 확보 방법을 알려드리겠습니다.

세입자가 더 살고 싶을 때

2년 계약이 끝나가는데 이사 가기 부담스러우시죠?

계약갱신요구권은 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

집주인이 직접 살려고 하거나 재건축 같은 특별한 이유가 없으면 거절할 수 없습니다.

이 권리를 쓰면 기존 계약과 똑같은 조건으로 2년이 자동 연장되며, 월세나 보증금은 5% 범위 내에서만 올릴 수 있습니다.

한 번만 사용 가능하기 때문에 신중하게 써야 하며, 묵시적 갱신과는 다른 개념입니다.

전세 대란과 주거 불안정이 사회 문제로 떠오르면서 정부가 2020년 7월 임대차 2법을 만들었습니다.

당시 전셋값이 급등하고 계약 만료 후 갑자기 이사를 가야 하는 세입자들이 많았죠. 이에 따라 세입자의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권과 전월세 상한제가 함께 도입됐습니다.

4년간 안정적으로 거주할 수 있게 보장하면서 무리한 임대료 인상도 막으려는 취지였습니다.

다만 집주인 입장에선 재산권 제한이라는 논란도 있었지만, 헌법재판소는 합헌 결정을 내렸습니다.

먼저 내 계약이 언제 끝나는지 확인하고, 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 의사를 전달하세요.

전화나 대면으로 말해도 되지만, 나중에 문제가 생길 수 있으니 문자나 카톡으로 남기는 게 좋습니다.

"계약 만료일인 00년 00월 00일 이후 2년간 계약 연장을 요구합니다"라고 명확히 적으세요.

더 확실한 방법은 우체국에서 내용증명을 보내는 건데, 발송과 도달 사실을 공식적으로 증명할 수 잇습니다.

집주인이 합의하면 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받아야 하며, 이때 보증금이나 월세 조정도 함께 협의합니다.

가장 좋은 방법은 내용증명 우편을 이용하는 겁니다.

우체국에서 발송 기록과 도달 증명을 1년간 보관해주기 때문에 나중에 "연장 요구 안 받았다"는 말을 막을 수 있습니다.

문자나 카카오톡을 쓰셨다면 대화 내용을 캡처하거나 백업해두고, 통화 녹음도 유용한 증거가 됩니다.

집주인이 거절한다면 그 이유를 문서로 받아두는 게 좋으며, 정당한 사유인지 나중에 다툴 수 있습니다.

임대차 관련 모든 서류는 사진을 찍어 클라우드에 보관하고, 분쟁이 생기면 변호사와 상담부터 받으세요.

Q. 계약갱신요구권을 한 번도 안 썼는데 4년 넘게 살았어도 쓸 수 있나요?
A. 가능합니다. 현재 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 거주 기간과 상관없이 1회 행사할 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 중 뭐가 더 유리한가요?
A. 묵시적 갱신은 언제든 해지할 수 있지만, 계약갱신요구권으로 연장하면 2년은 보장되므로 장기 거주를 원한다면 후자가 유리합니다.

Q. 집주인이 실거주 한다며 거절하는데 어떻게 대응하나요?
A. 실거주는 정당한 거절 사유지만, 실제로 들어와 사는지 확인해야 합니다. 거짓이면 손해배상을 청구할 수 있으니 증거를 모아두세요.

Q. 계약갱신요구권 행사 후 중간에 나갈 수 있나요?
A. 가능합니다. 세입자는 언제든 해지 통보 후 3개월 뒤에 나갈 수 있으며, 이는 묵시적 갱신 규정을 따릅니다.

Q. 카톡으로 연장 의사 표시했는데 인정될까요?
A. 인정됩니다. 구두, 문자, 카톡 모두 법적 효력이 있지만, 분쟁 대비해 대화 내용을 캡처해두는 게 안전합니다.

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