전세를 얻으려면 목돈이 필요한데, 전세대출 한도가 생각보다 적게 나와서 당황하신 적 있으신가요?
전세대출 한도는 보증금, 지역, 주택 보유 여부에 따라 크게 달라지기 때문에 미리 계산법을 알아두면 집을 구할 때 훨씬 수월합니다.
이 글에서는 전세대출 한도 산정 기준과 지역별 한도, 1주택자 제한 규정, 그리고 한도를 최대한 늘리는 실전 팁까지 알려드리겠습니다.
한도 산정 기준 이해
전세대출 한도는 기본적으로 전세보증금의 80% 이내로 결정됩니다. 예를 들어 보증금이 2억원이라면 최대 1억 6천만원까지 대출이 가능한 구조입니다.
다만 이건 어디까지나 이론상 한도이고, 실제로는 상품별 최대 한도, 지역, 주택 보유 여부, 소득 수준 등이 모두 영향을 줍니다.
무주택자는 상대적으로 한도가 넉넉하지만, 1주택자는 정부 정책에 따라 한도가 2억원으로 제한됩니다.
2주택 이상 다주택자는 아예 보증기관을 통한 전세대출 자체가 불가능합니다. 본인이 어느 범주에 해당하는지 먼저 확인하는 게 중요합니다.
보증기관은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 세 곳이 있으며, 과거엔 기관마다 한도가 달랐지만 현재는 1주택자 기준 2억원으로 통일됐습니다.
은행 전세대출 상품도 보증기관의 보증을 받아야 하므로, 보증 한도가 곧 대출 한도라고 보시면 됩니다.
수도권 3억 비수도권 2억
무주택자의 경우 수도권은 최대 3억원, 비수도권은 최대 2억원까지 전세대출이 가능합니다. 다만 이 역시 보증금의 80% 이내라는 조건이 붙습니다.
예를 들어 수도권에서 보증금 4억원짜리 집을 계약했다면, 80%는 3억 2천만원이지만 상품 한도가 3억원이므로 실제로는 3억원까지만 받을 수 있습니다.
비수도권은 보증금이 2억 5천만원이라고 해도 최대 2억원까지만 대출이 나옵니다. 이 경우 나머지 5천만원은 본인이 따로 마련해야 합니다.
청년버팀목, 일반버팀목, 은행 전세자금대출 등 상품마다 조금씩 차이가 있지만, 대부분 이 기준을 따릅니다.
무주택 기간이 길거나 신혼부부, 청년층이라면 청년버팀목이나 신혼부부 전용 상품을 이용하면 금리가 낮고 소득 요건도 완화돼 있어 유리합니다.
본인의 연소득, 나이, 가구 구성을 확인한 뒤 가장 조건이 좋은 상품을 선택하는 게 중요합니다.
1주택자 2억 제한 규정
2025년 9월부터 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도는 2억원으로 일괄 제한됐습니다.
기존에는 보증기관마다 2억~3억원까지 제각각이었지만, 이제는 어느 기관을 이용하더라도 동일하게 2억원까지만 가능합니다. 보유 주택이 수도권에 있든 비수도권에 있든 상관없이 적용됩니다.
예를 들어 충남 천안에 주택을 보유한 사람이 서울 마포에서 전세를 얻는다면, 보증금이 5억원이더라도 대출 한도는 2억원입니다.
나머지 3억원은 본인이 자금을 마련해야 합니다. 기존에 2억~3억원 사이로 대출받은 1주택자는 전체의 30%로, 이들은 향후 재계약 시 평균 6,500만원가량 대출 한도가 줄어들 것으로 예상됩니다.
다만 만기 연장 시에는 기존 대출 금액이 2억원을 초과하더라도 일단 유지되며, 새로 계약을 맺거나 다른 집으로 이사할 때부터 변경된 규정이 적용됩니다.
본인이 1주택자라면 전세대출 계획을 세울 때 이 부분을 꼭 고려해야 합니다.
대출 한도 늘리는 팁
먼저 무주택 상태를 유지하는 게 가장 확실합니다. 무주택자는 수도권 3억, 비수도권 2억까지 대출이 가능하지만, 1주택자가 되는 순간 한도가 2억으로 떨어지기 때문입니다.
주택 매매를 고려 중이라면 전세대출 상환 후 매수하는 순서가 유리할 수 있습니다.
보증금을 낮추는 협상도 방법입니다. 보증금이 3억원이면 80%인 2억 4천만원까지 대출이 가능하지만, 보증금이 2억 5천만원으로 낮아지면 2억원까지 대출이 나와 실제 자금 부담이 줄어듭니다.
집주인과 협상할 때 월세 전환율을 고려해 보증금을 조정하는 것도 현명한 선택입니다.
소득이 높을수록, 신용등급이 좋을수록 대출 승인 가능성이 높아집니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 전세대출에는 아직 본격 적용되지 않지만, 소득 대비 상환 능력이 낮으면 은행에서 대출을 거절할 수도 있습니다.
가능하다면 대출 신청 전에 신용점수를 올리고, 기존 부채를 줄이는 게 좋습니다.
청년버팀목, 신혼부부 전용 상품처럼 정책 상품을 적극 활용하세요. 소득 요건, 나이, 가구 구성 등이 맞는다면 일반 상품보다 금리도 낮고 한도도 넉넉한 경우가 많습니다.
보증기관 홈페이지나 은행 앱에서 본인이 해당되는 상품을 미리 확인해두는 게 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세대출 한도는 어떻게 계산하나요?
A. 기본적으로 전세보증금의 80% 이내로 결정되며, 무주택자는 수도권 최대 3억, 비수도권 최대 2억까지 가능합니다. 1주택자는 2억으로 제한됩니다.
Q. 1주택자인데 전세대출 한도가 2억보다 적게 나왔어요.
A. 보증금의 80% 이내라는 조건도 함께 적용되므로, 보증금이 2억 5천만원 미만이라면 실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다.
Q. 비수도권에 집이 있는데 서울에서 전세를 얻으면 한도는 어떻게 되나요?
A. 1주택자는 보유 주택 소재지와 무관하게 수도권 전세대출 시 한도가 2억원으로 제한됩니다.
Q. 전세대출 한도를 늘릴 수 있는 방법이 있나요?
A. 무주택 상태를 유지하거나, 보증금을 낮추는 협상, 신용점수 개선, 청년·신혼부부 전용 상품 활용 등이 방법입니다.
Q. 2주택자도 전세대출을 받을 수 있나요?
A. 2주택 이상 다주택자는 보증기관을 통한 전세대출이 불가능합니다. 일부 은행 상품에서 제한적으로 가능할 수 있으나 조건이 까다롭습니다.
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