임대차 보호법 전월세 인상률 5%, 임대인·임차인이 지켜야 할 선

요즘 집주인에게서 월세나 전세를 올리겠다는 연락을 받으셨나요? 임대차 3법이 시행된 이후 전월세 인상률은 직전 계약 대비 최대 5% 이내로 제한되고 있습니다.

계약갱신청구권을 사용할 때 적용되는 이 규정은, 임대인과 임차인 모두가 반드시 알아야 할 법적 보호 장치입니다.

이 글에서는 전월세 인상률 5% 상한제의 적용 원칙부터 부당한 인상 요구에 대처하는 실전 방법까지 차근차근 알려드리겠습니다.

갑자기 월세가 많이 올랐을 때

집주인이 계약 만료를 앞두고 10% 이상의 월세 인상을 요구하는 경우가 종종 있습니다.

하지만 계약갱신청구권을 행사하는 임차인에게는 직전 임대료의 5%를 초과한 인상 요구는 법적으로 무효입니다.

여기서 주의할 점은, 5%는 월세 금액만이 아니라 보증금까지 포함해 계산한다는 사실입니다.

예를 들어 보증금 3천만 원에 월세 120만 원이었다면, 보증금을 전월세 전환율로 환산한 뒤 합산해서 5%를 적용합니다.

전환율은 한국은행 기준금리 + 2%로 정해지므로, 계산 방식이 생각보다 복잡할 수 있습니다.

따라서 집주인이 제시한 금액이 5% 범위 내인지 직접 확인하거나, 공인중개사·변호사와 상담하는 게 안전합니다.

만약 이미 과도하게 인상된 금액을 지불했다면, 부당이득반환청구소송을 통해 초과 납부액을 돌려받을 수 있습니다.

문자메시지나 카카오톡, 이메일 등 인상 요구 내용을 증거로 확보해두는 것이 중요합니다.

전월세 상한제는 임대차 3법의 핵심 내용 중 하나로, 2020년 7월 31일부터 시행되고 있습니다.

그 전까지는 임대인이 임대료를 마음대로 올릴 수 있어서, 임차인들이 갑작스러운 전월세 폭등으로 주거 불안을 겪는 일이 많았습니다.

특히 재계약 시점에 10~20% 이상 인상을 요구하거나, 거절하면 갱신을 거부하는 사례가 빈번했습니다.

이런 문제를 해결하기 위해 정부는 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한하는 상한제를 법으로 명문화했습니다.

동시에 계약갱신청구권도 도입되어, 임차인은 최초 계약 포함 총 4년간 같은 집에 거주할 권리를 갖게 되었습니다.

이 제도는 임차인의 주거 안정과 임대인의 재산권 보호 사이에서 균형을 맞추기 위한 장치라고 볼 수 있습니다.

임대인이 임대료를 올리려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 반드시 통보해야 합니다.

이 기간을 놓치면 기존 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어지며, 임대인은 일방적으로 임대료를 인상할 수 없습니다.

따라서 세입자는 계약 만료 3~4개월 전쯤 집주인에게 먼저 연락해 갱신 의사와 조건을 확인하는 것이 좋습니다.

만약 집주인이 5% 인상을 제시했다면, 이는 '상한'일 뿐 무조건 받아들여야 하는 금액은 아닙니다. 시세, 주변 임대료, 관리 상태 등을 근거로 2~3% 선에서 협상을 시도해볼 수 있습니다.

실제로 협상을 통해 인상폭을 낮춘 사례도 많으므로, 정중하되 단호하게 의견을 전달하는 게 중요합니다.

협상 과정에서는 감정적으로 대응하지 말고, 법적 근거와 시장 자료를 준비하는 것이 유리합니다.

또한 통화 내용을 녹음하거나 서면으로 기록을 남겨두면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 유력한 증거가 됩니다.

집주인이 5%를 초과한 인상을 고집하거나, 이를 거부하면 계약을 해지하겠다고 협박할 경우 단호하게 대응해야 합니다.

첫 번째 단계는 내용증명을 발송해 임대인의 부당 요구를 명확히 거부하는 것입니다.

내용증명에는 법적 근거(주택임대차보호법 제7조의2)를 명시하고, 5% 이내 인상만 수용하겠다는 의사를 분명히 밝혀야 합니다.

그래도 문제가 해결되지 않으면, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

신청은 온라인이나 방문, 우편을 통해 가능하며, 수수료는 분쟁 금액에 따라 1만 원에서 최대 10만 원입니다.

조정위원회는 신청 후 60일 이내에 절차를 마무리하며, 양측이 조정안을 수락하면 법적 효력이 발생합니다.

최종적으로는 부당이득반환청구소송을 제기해 초과 납부한 금액을 돌려받는 방법도 있습니다.

이 과정에서는 문자, 카카오톡, 통화녹음, 계약서 사본 등 구체적인 증거 자료가 필수적입니다.

법률 전문가의 도움을 받으면 소송 준비와 진행이 한결 수월하니, 필요하다면 주저하지 말고 상담을 받아보세요.

Q. 계약 만료 2개월 전을 넘겨 인상 통보를 받았는데, 이건 유효한가요?
A. 유효하지 않습니다. 계약 만료 2개월 전까지 통보가 없으면 기존 조건으로 묵시적 갱신이 이루어져, 임대료 인상 요구는 무효입니다.

Q. 월세 5% 인상과 보증금 5% 인상을 동시에 요구할 수 있나요?
A. 주택의 경우 보증금과 월세를 합산해 전체 임대료 기준으로 5% 이내만 가능합니다. 각각 5%씩 올리는 것은 불가능합니다.

Q. 묵시적 갱신 상태에서도 월세를 올릴 수 있나요?
A. 묵시적 갱신은 전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로, 임차인 동의 없이는 임대료 인상이 불가능합니다.

Q. 전월세 인상률 5%는 매년 적용되는 건가요?
A. 아닙니다. 계약 갱신 시점에 적용되는 것이며, 갱신 후 1년 이내에는 추가 인상을 요구할 수 없습니다.

Q. 5%를 초과해 인상된 금액을 이미 납부했다면 어떻게 하나요?
A. 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 부당이득반환청구소송을 통해 초과 납부액을 돌려받을 수 있습니다.

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