임대차 보호법에서 정한 기준, 실거주 이유로 나가달라 할 때

집을 빌려 살다 보면 집주인이 갑자기 "직접 살아야 해서 나가 달라"고 통보하는 경우가 있습니다.

이때 세입자는 법적으로 어떤 보호를 받고, 집주인의 통보가 정말 진실인지 확인할 방법은 무엇인지 궁금해집니다.

이 글에서는 임대차보호법 실거주 통보 분쟁에서 알아야 할 권리와 대응 방식을 정리해 드리겠습니다.

집주인이 직접 산다며 요구할 때

집주인이 자신이나 가족이 실제로 살기 위해 계약갱신을 거절하려면 몇 가지 절차를 지켜야 합니다. 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 서면으로 통보해야 효력이 인정됩니다.

단순히 말로만 통보하는 것은 안 되고, 계약갱신 거절의 사유도 명확히 밝혀야 합니다. 만약 집주인이 이 기간을 지키지 않으면 계약은 자동으로 갱신되어 세입자가 계속 살 수 있습니다.

실거주 의사가 진짜인지는 집주인이 입증해야 하며, 대법원도 "단순히 의사 표명만으로는 인정되지 않는다"고 판단했습니다.

이사 준비나 주거 사정 등을 종합적으로 확인해서 통상적으로 수긍할 만한 근거가 있어야 합니다.

집주인이 거짓으로 실거주를 주장해 세입자를 내보낸 뒤 다른 사람에게 더 비싸게 재임대하면 법적 책임을 집니다.

허위 실거주는 세입자의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위로 인정됩니다. 실제 거주하지 않고 새 세입자를 들이거나 매도한 사실이 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다.

예를 들어 집을 비운 뒤 3~4개월 만에 제3자에게 전세를 내주면 명백히 허위라고 볼 수 있습니다.

법원은 이런 경우 집주인이 실거주할 의사가 애초에 없었다고 보고, 민법상 불법행위 책임을 인정하고 있습니다.

갱신요구권 행사로 2년간 살 수 있던 권리를 빼앗긴 것이기 때문에 충분히 보상 받을 수 있습니다.

세입자는 집주인이 정말 살고 있는지 확인할 방법이 있습니다. 관할 주민센터에 가서 전입세대 열람이나 확정일자 부여 현황을 확인하면 됩니다.

새로운 세입자가 확정일자를 받으면 확정일자 현황에 나오기 때문에 집주인이 실거주하지 않는다는 증거가 됩니다.

단, 새 세입자가 확정일자를 받지 않으면 확인이 어려울 수 있으니, 공과금 납부 내역이나 관리비 영수증 등도 함께 살펴보는 게 좋습니다.

또한 아파트라면 입주자 관리카드를 통해, 일반 주택이라면 우편물 수령인이나 경비실, 이웃의 진술도 유력한 증거가 될 수 있습니다.

의심되는 경우 임대차 정보제공 요청서를 작성해 주민센터에 제출하면 열람이 가능합니다.

집주인이 허위로 실거주를 주장해 세입자를 내보낸 사실이 확인되면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

법에서는 갱신거절 당시 월세 환산액 기준 3개월분, 또는 차액의 2년분 중 큰 금액을 배상받을 수 있습니다.

예를 들어 기존 월세가 150만 원인데 집주인이 새 세입자에게 300만 원을 받았다면 차액인 150만 원의 2년분, 즉 3,600만 원을 청구할 수 있습니다.

실제로 손해배상 소송에서 법원은 임차인이 입은 피해를 인정하여 수백만 원에서 수천만 원까지 손해액을 인정하고 있습니다.

손해배상을 받으려면 먼저 변호사를 통해 내용증명을 보내고, 응답이 없으면 손해배상청구 소송을 제기하면 됩니다.

이때 허위 실거주를 입증할 수 있는 전입세대 현황, 확정일자 기록, 공과금 납부 내역 등을 증거로 확보해 두는 게 중요합니다.

Q. 집주인이 직접 산다고 했는데 나중에 확인할 방법이 있나요?
A. 주민센터에서 확정일자 부여 현황이나 전입세대 열람을 신청하면 됩니다. 새 세입자가 확정일자를 받았다면 허위 실거주 증거가 됩니다.

Q. 집주인이 1년만 살고 다시 세를 놓으면 어떻게 되나요?
A. 실거주 기간을 충분히 채우지 않으면 허위 실거주로 인정될 수 있습니다. 손해배상액 계산에서 실제 거주 기간도 고려됩니다.

Q. 계약갱신 거절 통보는 언제까지 해야 하나요?
A. 집주인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면으로 통보해야 효력이 있습니다. 이 기간을 놓치면 자동 갱신됩니다.

Q. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?
A. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 또는 새 임대료와의 차액 2년분 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다.

Q. 허위 실거주로 소송하려면 무엇을 준비해야 하나요?
A. 전입세대 현황, 확정일자 현황, 공과금 납부 내역, 우편물 수령인 기록 등 실거주 여부를 입증할 증거를 확보해야 합니다.

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