공매, 경매 말고 온비드부터! 40대도 알기 쉬운 공매 입문 가이드

부동산 투자에 관심은 있지만, 법원까지 가야 하는 경매는 괜히 부담스러우셨죠. 요즘은 집에서 컴퓨터나 휴대폰만 있으면 온비드 공매 초보도 손쉽게 입찰을 시작할 수 있습니다.

이 글에서는 온비드 공매의 기본 개념부터 회원가입·입찰 방법, 첫 공매를 안전하게 시작하는 요령까지 알려드리겠습니다.

공매가 뭐길래 다들 온비드를 볼까

공매는 국가나 지자체, 공공기관이 세금 체납 등으로 압류한 재산을 온라인으로 파는 방식입니다.

경매처럼 싸게 살 수 있으면서도, 대부분 온비드라는 사이트에서 완전 온라인으로 진행된다는 게 큰 특징입니다.

특히 온비드는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공매 시스템이라, 공공기관 물건이 많이 올라오고 정보 공개가 비교적 잘 되어 있습니다.

그래서 부동산 공부를 처음 시작하는 40~50대 분들이 “첫 연습장”으로 많이 선택합니다.

공매 물건은 아파트, 상가, 토지뿐 아니라 자동차, 창고, 잡동산이(?)까지 종류가 다양합니다. 덕분에 큰 돈이 아니어도 소액으로 연습해 볼만한 기회가 많다는 게 초보에게는 큰 장점입니다.

법원 경매는 입찰일에 맞춰 법원에 직접 가야 하고, 서류 제출도 현장에서 해야 해서 시간과 발품이 많이 듭니다.

반면 공매는 회원가입만 해두면 집에서 온비드에 접속해 물건 검색부터 입찰·낙찰 확인까지 전부 온라인으로 할 수 있습니다.

또 공매는 진행 주체가 법원이 아니라 캠코·지자체 같은 공공기관이라, 온비드 한 곳에서 전국 물건을 한 번에 검색할 수 있습니다.

경매처럼 법원마다 따로 찾아다니지 않아도 된다는 점에서 절차가 한층 단순하게 느껴집니다.

기본 구조는 경매와 비슷합니다.

감정가가 있고, 최저입찰가가 정해지고, 입찰보증금을 넣고, 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰되는 방식이어서, 한 번 익혀두면 경매로 넘어갈 때도 이해가 훨씬 수월합니다.

막상 사이트에 들어가면 어디부터 눌러야 할지 막막할 수 있습니다. 온비드 공매 초보라면 아래 5단계를 한 번만 따라 해보면서 흐름을 익혀보세요.

1단계는 공동인증서 준비와 온비드 회원가입입니다. 본인 명의 공동인증서를 PC나 모바일에 설치한 뒤 온비드에 접속해 개인회원 가입을 하고, 인증서 등록까지 마쳐야 실질적인 입찰이 가능합니다.

2단계는 관심 물건 찾기입니다. 지역, 종류(아파트·토지·차량 등), 가격대, 공매 종류를 설정해 검색하고, 마음에 드는 물건이 있으면 공고문과 공매명세서, 감정평가서, 현황 사진을 꼼꼼히 읽습니다.

3단계는 권리와 비용 체크입니다. 임대차 관계, 선순위 권리, 세금 체납 여부 등에 따라 인수해야 할 부담이 있을 수 있어, “이 물건에 숨은 지뢰가 없는지” 기본적인 권리분석을 해봐야 합니다.

보통 최저입찰가의 5~10% 정도가 입찰보증금이라 자금 여유도 함께 계산합니다.

4단계는 실제 입찰입니다. 입찰 마감 전까지 입찰가를 정하고, 입찰보증금을 가상계좌로 입금한 뒤, 온비드 화면에서 전자입찰서를 작성·제출하면 됩니다.

마감 후에는 같은 화면에서 바로 낙찰 여부를 확인할 수 있어 생각보다 절차가 단순하다고 느끼실 겁니다.

5단계는 낙찰 후 잔금과 소유권 이전입니다. 낙찰이 되면 정해진 기한 내 잔금을 모두 납부하고, 계약 체결 후 등기이전과 명도(기존 점유자 내보내기)를 진행해야 비로소 ‘내 재산’이 됩니다.

여기까지 경험해 보면 공매 흐름이 몸에 익어서 다음 물건부터는 훨씬 편해집니다.

처음부터 큰 금액으로 들어가면, 작은 실수가 곧바로 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 그래서 많은 실전 투자자들이 온비드 공매 초보는 1천만 원 이하 소액 물건으로 시작하라고 조언합니다.

첫 공매에서는 입찰시간 착각, 보증금 비율 계산 실수, 권리분석 놓침 같은 초보 실수가 거의 필수처럼 따라옵니다.

금액이 작을수록 이 실수 비용이 줄어들고, “수업료”라고 생각하고 편하게 배우기가 훨씬 수월합니다.

또 소액 물건은 경쟁이 상대적으로 덜해 낙찰 가능성이 높고, 잔금 부담도 적습니다.

40~60대 분들이라면 가계 재정에 무리 없는 선에서 여러 번 경험을 쌓고, 그 다음 단계로 금액과 난도를 서서히 올리는 것이 마음 건강에도 좋고, 전체 포트폴리오 관리에도 안정적인 전략입니다.

Q. 온비드 공매 초보도 부동산부터 시작해도 될까요?
A. 가능하지만, 온비드 공매에는 차량·컨테이너·창고 등 더 작은 금액 물건도 많으니 처음엔 소액 물건으로 시스템을 익힌 뒤 부동산으로 넘어가는 편이 안전합니다.

Q. 법원 경매랑 온비드 공매 중에 초보가 시작하기에는 어떤 게 더 쉽나요?
A. 보통은 집에서 전자입찰로 진행되고, 한 사이트에서 물건을 모아 볼 수 있는 온비드 공매가 절차 면에서는 더 간단해 경매보다 접근성이 높다는 평가가 많습니다.

Q. 온비드 공매 입찰 전 꼭 확인해야 할 서류는 무엇인가요?
A. 공매공고문, 공매명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 정도는 기본으로 확인해야 하고, 임대차 관계나 체납 세금 등 추가 부담이 있는지도 함께 체크해야 합니다.

Q. 온비드 회원가입과 공매 입찰에 비용이 따로 드나요?
A. 회원가입 자체는 무료지만, 입찰할 때는 최저입찰가의 5~10% 정도를 보증금으로 먼저 입금해야 하고, 낙찰되면 잔금과 취득세 등 취득 관련 세금과 부대비용이 발생합니다.

Q. 첫 공매 금액을 1천만 원 이하로 잡으라는 이유가 뭔가요?
A. 실수해도 감당 가능한 수준에서 경험을 쌓기 위함입니다. 권리분석이나 입찰 절차를 익히는 단계에서는 적은 금액으로 여러 번 해보는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다.

아래 글을 함께 읽어보세요.